Light Industrial: новый драйвер складского девелопмента в России

Light Industrial (LI) — это современный формат производственно-складской недвижимости, который объединяет функции склада, офиса и небольшого цеха. В отличие от классических логистических центров, LI-объекты компактны, расположены ближе к городу и идеально подходят для нужд малого и среднего бизнеса (МСБ), e-commerce и производственных стартапов.

Интерес к Light Industrial в России растёт. Причины очевидны: на фоне геополитических изменений 2022–2024 годов активизировалось импортозамещение и локализация производств. Изменившаяся логистика требует создания «городских складов» — быстро адаптируемых и доступных решений.

Сегодня девелоперы, частные инвесторы и региональные власти рассматривают Light Industrial как ключевую точку роста, способную стимулировать локальную экономику и привлекать малые производства.

В этой статье мы рассмотрим, как развивается рынок LI в России и за рубежом, кто инвестирует в этот сегмент, какие компании являются лидерами и какие вызовы стоят перед форматом в ближайшие годы.

Аналитика рынка

Глобальный тренд

В развитых странах сегмент Light Industrial уже давно является основой индустриального ландшафта.

• Германия: LI занимает до 40% всего складского фонда.
• Польша: За 5 лет построено более 2,5 млн м² объектов формата small-box и city-logistics.
• США и Китай: Активно развиваются индустриальные парки с модульными LI-решениями, особенно в черте городов.

Российская специфика

По оценкам JLL и Knight Frank, на начало 2024 года доля Light Industrial в России составляет менее 15%. Однако спрос растёт опережающими темпами: около 25–30% новых запросов девелоперы получают именно на гибкие малые склады.

Крупные склады класса А+ подходят не всем. Малый бизнес, локальные дистрибьюторы и участники маркетплейсов нуждаются в компактных, энергоэффективных и доступных помещениях.

Инвестиции и география

С 2022 года на рынок LI вышли новые игроки: частные инвесторы, фонды и муниципалитеты.

• Московская область и Санкт-Петербург: Появились специализированные проекты, от бизнес-парков до индустриальных мини-парков.
• Регионы: Активно развиваются Татарстан, Ростов-на-Дону, Екатеринбург.

Примеры проектов:

• ФАКТ.Пром (СПб): Реализует компактные производственные блоки в составе городских бизнес-парков.
• ГК «Склады России»: Продвигает модульный формат LI в регионах (Тула, Воронеж, Ульяновск).

Мнения экспертов

Светлана Чистякова, консультант по складской недвижимости:

«Малый бизнес стал основным драйвером спроса. Предприниматели ищут гибкие решения: 300–800 м² с возможностью организовать и цех, и офис. Классические склады с этим не справляются».

Антон Мизунов, генеральный директор ГК «Склады России»:

«Интерес к выкупу блоков растёт. LI — это не просто формат аренды, а инвестиционный актив. Один блок — один бизнес, который можно продать, сдать или использовать для собственного производства».

Виталий Пикман, партнёр проекта «Первый Городской Технопарк»:

«LI-объекты обеспечивают last-mile в сфере B2B и становятся частью локальной экономики. Формат двигается в сторону модульности и быстрой сборки, что критично в условиях новой логистики».

Объединяющий вывод: Эксперты сходятся в том, что Light Industrial трансформируется из нишевого формата в универсальный, особенно в связке с МСП и региональной логистикой. Растёт интерес к build-to-suit — строительству под конкретного клиента.

Ключевые вызовы и точки роста

Несмотря на активное развитие, LI-девелопмент в России сталкивается с рядом ограничений.

Инфраструктурные проблемы

Главный барьер — нехватка подходящих земельных участков с готовыми коммуникациями вблизи городов. Подводка сетей и согласования значительно удорожают и затягивают проекты.

Антон Мизунов:

«Клиент ждёт близость к рынку сбыта и сотрудникам. Но такие участки либо заняты, либо требуют огромных вложений в «инженерку»».

Законодательные барьеры

Процессы перевода земель из сельхозназначения в промышленное сопровождаются бюрократией и могут занимать до двух лет, что делает LI-девелопмент проектом «на выносливость».

Между типовым и кастомным

Отсутствие стандартизированного продукта LI также создаёт сложности. Большинство проектов требуют индивидуальной кастомизации под задачи клиента.

Виталий Пикман:

«Мы пробовали предлагать стандартные блоки, но 7 из 10 клиентов просили доработать конфигурацию. Отсюда — рост себестоимости и размытая экономика проекта».

Точки роста

• Модульность и индустриальные парки: Строительство серийных модульных зданий позволяет значительно сократить сроки реализации проектов (до 1 года).
• Вертикальное развитие: В городах с высокой стоимостью земли двухэтажные LI-объекты могут стать эффективным решением.
• Цифровизация: Внедрение «умных» систем освещения и удалённого мониторинга повышает эффективность.

Выводы и рекомендации

Сегмент Light Industrial находится в фазе уверенного роста. В ближайшие 3–5 лет он может стать одним из ключевых форматов в производственно-складской застройке России, особенно в регионах.

Что важно для девелоперов:

• Закладывать гибкость и модульность в планировки.
• Формировать стандартизированные решения для быстрой тиражируемости.
• Активно сотрудничать с региональными властями и институтами развития.
• Строить устойчивую бизнес-модель, сочетающую аренду и продажу.

Спрос со стороны e-commerce, контрактного производства и МСБ лишь усиливается. Те, кто сможет предложить продукт «первой мили» — компактный, энергоэффективный и доступный — получат устойчивое преимущество в новом девелоперском цикле.